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干货!小区如何成立业委会

 业主委员会是小区的业主自治组织,在目前小区林立、物业纠纷丛生的情况下,如何成立业主委员会是广大业主关心的问题。下面,本文就业主委员会的申请流程,给大家做一个梳理,希望有所裨益。

业主委员会产生于业主大会,由全体业主选举产生。所以要成立业委会就要筹备业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会,具体做法如下:

1、 在小区已交付业主的专有部门面积达到建筑总面积50%时,开发商或者业主可以召集专有面积(占总建筑面积)或人数(占总人数)5%以上的业主,向小区所在地的街道办事处、乡镇政府申请筹备业主大会。

 申请的时候,需要提交业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。

2、 街道办事处、乡镇人民政府在接到成立业主大会申请之日起60日内,指定首次业主大会会议筹备组组长,组织开发商、业主代表成立首次业主大会会议筹备组。(见附件1、2、3)

3、 街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内公告,筹备组自公告之日起成立。

4、 开发商应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

5、 筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;

6、 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作,并在成立之日起60日内,完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示:

(一)制订首次业主大会会议召开方案,确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等;

(二)拟订管理规约草案、业主大会议事规则草案;(见附件5、6、7)

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数;

(四)首次业主大会会议的其他筹备工作。

上述事项公示时间为7日,在公示期间,业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见,筹备组应当予以记录;

1、 公示期满后7日内,筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改,确定拟提交表决的内容。

2、 首次业主大会会议召开前,筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会,公告期不少于15日。

3、 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当全部经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意:

(一)管理规约(草案);

(二)业主大会议事规则(草案);

(三)选举业主委员会委员;

  《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议除完成前款事项表决外,还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的,不影响业主大会的成立和筹备。

1、 筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内,将表决结果在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。

2、 业主委员会在选举产生之日起3日内召开业主委员会会议,推选主任委员、副主任委员。

3、 管理规约、业主大会议事规则和业主委员会委员选举事项全部通过的,业主委员会自首次业主大会决议作出之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单;

材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,出具书面备案证明,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

4、 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明,向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章。

至此,小区业主委员会就可以进行工作了。不过值得注意的是,业主委员会并非由街道办事处备案,而是经业主大会选举产生。

附:北京市关于成立小区业主大会、选举业主委员会的细节规定:

1. 筹备组组长:
1.1. 筹备组组长在筹备组中没有表决权。街道办事处、乡镇人民政府指定业主担任筹备组组长的,该业主不得参选业主委员会委员。
1.2. 本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员担任筹备组组长。
1.3. 筹备组组长应当履行以下职责:
(一)召集和主持筹备组会议;
(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认;
(三)签发筹备组公告;
(四)在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字;
(五)筹备组自动解散的,由筹备组组长将建设单位提供的相关资料退回建设单位或者移交给街道办事处、乡镇人民政府临时保管;
(六)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。
筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的,经筹备组中具有表决权的三分之二以上成员签字确认,可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请另行指定组长,街道办事处、乡镇人民政府应当及时指定。
2. 筹备组中的业主代表:
2.1. 筹备组中的业主代表,可以由业主自荐或者联名推荐产生。业主自荐或者联名推荐人数不足的,由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。业主自荐或者被推荐人数较多的,由街道办事处、乡镇人民政府组织自荐或者被推荐的业主互相推荐产生,业主代表最终名单按照推荐票数顺序确定。
2.2. 业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。
2.3. 筹备组中有表决权的成员人数应为单数,每人享有一票表决权,其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

【1】. 筹备组应当遵守以下工作原则:

(一)筹备组组长召集和主持筹备组会议;

(二)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力。

(三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认;

(四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

(五)筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;

(六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合申请条件的,业主可以重新申请成立业主大会。

【2】. 筹备活动中建设单位的义务:

(一)自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密,不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。

(二)根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台;

(三)承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的,筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况,不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。

3. 筹备组应当遵守以下工作原则:

(一)筹备组组长召集和主持筹备组会议;

(二)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力。

(三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认;

(四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

(五)筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;

(六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。

因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合申请条件的,业主可以重新申请成立业主大会。

4. 筹备活动中建设单位的义务:

(一)自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,资料的相关数据信息应更新至筹备组成立之日。筹备组应当对业主资料保密,不得将本项相关资料用于与筹备无关的活动。

(二)根据本市有关规定已将相关信息录入公共决策平台;

(三)承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的,筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况,不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。

5. 管理规约:

5.1. 管理规约应当对下列主要事项依法作出约定;

(一)物业的基本情况;

(二)物业管理方式;

(三)业主共同管理的权利和责任;

(四)物业共用部分的经营和收益分配;

(五)物业的使用、维护和管理;

(六)物业管理区域内的应急预案;

(七)违约责任;

(八)争议解决方式;

(九)其他应当依法约定的事项;

5.2. 管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。

5.3. 管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权益的,受损害人可以提起诉讼。

6. 业主大会议事规则:

业主大会议事规则应当规定以下事项:

(一)业主大会会议种类;

(二)业主大会会议召开的形式、程序;

(三)业主大会议事和表决方式;

(四)关于业主小组、业主代表、业主的代理及业主大会解散的规定;

(五)业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补充办法;

(六)业主委员会议事规则;

(七)业主大会和业主委员会等执行机构经费的筹集以及、使用和管理制度;

(八)业主大会、业主委员会设置的财务、秘书等专职人员的聘任程序以及职责;

(九)业主大会、业主委员会印章、档案等管理制度等;

7. 关于管理规约和议事规则的其他规定:

7.1. 业主有损害业主共同权益行为的,包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时缴纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制,限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定,业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。

7.2. 管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。

8. 业主的表决权的计算:

业主表决权按照面积和人数计算:

8.1.业主的面积表决权数按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

8.2.业主的人数表决权数按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算;

8.3.按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。