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业委会备案的性质与业主权利的救济

 基本案情

 

2012年12月29日,北京市某街道办事处在收到辖区某小区业主委员会提交的《备案申请单》及备案材料(包括:1、小区业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;2、业主大会决议;3、管理规约、业主大会议事规则;4、业主委员会委员名单等材料)后,经审查认为:材料齐全,符合《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定的备案条件,因此予以备案,并出具了《业委会备案单》(2014年04号)。

 

2014年7月15日,该小区的开发商以小区业主身份起诉至法院,以业主大会违规选举、街道办违法备案为由,要求法院撤销业主委员会备案。

 

最终,法院以没有利害关系为由,裁定驳回了开发商的起诉。

 

律师说法


1、业委会备案行为的性质:街道办事处的对业委会的备案行为,仅是一种告知行为,并非行政许可,业主委员会委员资格来源于业主大会的选举和授权,并非源自行政机关的备案。

 

根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》的有关规定,业主委员会成立的决定权属于业主大会,业主通过业主大会行使选举或罢免业主委员会委员及变更业主委员会的权利,故业主委员会委员资格来源于业主大会的选举,系业主的自治行为,并非经过行政机关的备案方为有效。《北京市物业管理办法》第十七条第一款规定,业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;(二)业主大会决议;(三)管理规约、业主大会议事规则;(四)业主委员会委员名单

 

首先,业主委员会的产生和权利依据源于业主大会选举,而非街道办备案。

 

其次,备案行为并未对业主大会和业主委员会选举过程真实性和合法性的进行确认,仅是对符合备案条件的已经产生的自治组织进行登记备案。

 

最后,街道办事处的备案不会对业主的合法权益产生实际影响。

 

2、为什么业委会的备案和开发商没有利害关系呢?    

 

法律上的直接利害关系,是指公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为之间存在的一种必然的因果关系,行政行为对公民、法人或其他组织的权利、义务直接产生实际影响。

 

一般情况下,开发商作为小区的开发建设单位,在将商品房完全售出后,已经不再具备业主的身份,不再享有业主权利。这时,小区内的业主大会和业主委员会选举等事宜与开发商并无关系,业主委员会经业主大会选举产生,街道办对业主委员会的备案行为对开发商的合法权益未产生实际影响。因此,开发商与街道办的备案行为之间没有利害关系。

 

在商品房并未全部售出的情况下,对未售出的部分,开发商是具备业主身份的,享有业主权利。开发商有权以业主的身份参与小区内的业主大会和业主委员会选举等事宜,但仍不具备与街道办的备案行为有法律上的直接利害关系。

 

  

业主权利救济途径

 

业主不具有针对业委会备案行为的行政诉讼资格并不等于业主权利没有救济途径。业主的权利可以通过以下三种方式主张:

 

首先,业主通过业主大会的投票、建议等方式来主张自身的权利是根本途径。

 

其次,可以组织“专有部分占建筑物总面积20%以上的业主或者占总人数20%以上“的业主向业主委员会提议召开业主大会临时会,通过业主大会临时会议表达自身的诉求。

 

最后,法律也赋予了业主救济权利。《物权法》规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主可以通过起诉业主委员会的方式要求法院撤销业主大会或业主委员会决议。