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业主大会决定违反《业主大会议事规则》如何救济

 2016年6月,北京市朝阳区某街道办事处接到辖区某小区业主的书面申请,要求街道办撤销小区业主大会2016年4月作出的业主大会决定,该决定的内容为选举了7名业主委员会委员。要求撤销的理由为小区《业主大会议事规则》第十条第4款约定:“业主大会会议采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决”。

而该小区并未领取业主一卡通,未建立公共决策平台。

因此,该小区的业主大会不可能依照小区《业主大会议事规则》的约定通过公共决策平台进行表决,业主有理由认为此次业主大会违反了小区《业主大会议事规则》。

而街道办对小区业主大会和业主委员会的活动有协助、监督、指导、协调处理纠纷的职责。而《物业管理条例》第十九条第二款规定:“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”

同样,《北京市物业管理办法》和《北京市业主大会和业主委员会指导规则》也规定了街道办事处的上述职责,并增加了违反规章的规定,即“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”

因此,业主就向街道办反映此事,并要求街道办撤销业主大会决议,并在小区进行公告。

但是,街道办却不能撤销上述业主大会决议。原因在于,街道办事处的撤销权仅限于业主大会和业主委员会作出的决定违反了法律、法规和规章,并未涉及小区业主议事规则的约定。因此,街道办无权撤销违反小区《议事规则》的决议。

不过,并不是说业主遇到此类问题就无法救济。《物权法》第七十八条第二款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此,遇到此类情况,业主可以请求法院予以撤销。

街道办作为行政机关,在行政过程中必须遵守“法无明文规定即禁止”的行政原则,引导行政相对人通过合理的途径解决矛盾和纠纷,从而避免行政乱作为而被诉的局面。