首页 > 新闻媒体 > 盛廷简讯

村证房买卖协议有没有效、遇到拆迁赔不赔?

发布日期:2018-09-14 15:29:46

​一、何为村证房?

所谓村证房其实就是没有产权证的房子。指一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房,销售人员在进行房屋销售的过程中,一般会说给买房者发个证,其实就是发的村集体组织的证,没有正规商品房销售的五证。

二、村证房能不能买,买卖协议有没有效?

01

法律规定

《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见(修正稿)》中第一款(关于农村房屋买卖问题)中规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中,当事人主张利润分配等合同权利的,应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续,但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的,所涉及的相关合同应按无效处理。

02

案例展示

《最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例》中,邹某诉张某合同纠纷一案,2003年4月29,邹某与张某签订一份楼基地转让协议书,约定张某将位于日照市某区街道的一处拆迁补偿置换的楼基地(土地性质为集体所有制土地),以56 900元的价格转让给外村村民邹某,协议载明款项当面付清,张某的同村村民周某作为证明人在协议书上签字。之后该处楼基地一直闲置,邹某未在上面建设房屋。2013年,因未能办理楼房建设手续,街道居委将该楼基地收回,并向张某补偿安置房一处。邹某认为,其已受让了楼基地,因此,基于该楼基地补偿的上述安置房应归其所有,就安置房的归属问题协商不成,邹某诉至法院,要求张某返还购买楼基地的款项56 900元,并赔偿其因此所遭受的损失。

法院认为,涉案楼基地所占土地性质系集体所有土地,且张某取得该楼基地系基于原宅基地及房屋重新规划、拆迁后的补偿利益,其性质等同于宅基地。张某将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的邹某,违反了我国法律、行政法规的强制性规定,法院依法确认该转让协议无效,邹某不能取得涉案楼基地的使用权。

可见,村证房的对外流通是国家的禁止性规定。不支持对外进行买卖,非集体经济组织成员进行购买,一旦原集体经济组织成员进行诉讼申请确认合同无效,房屋购买人的权益就无法得到保障。由于土地性质的特殊性,村集体组织的土地只允许本集体组织成员使用,不对外。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非集体经济组织成员无权取得或变卖取得。

实践中,有些法院对集体土地上房屋买卖协议不做认定,直接驳回当事人的诉讼请求。但是随着国家对土地、房屋的买卖审查管控越来越严格,律师建议不要购买村证房。

村证房能不能买、遇到拆迁赔不赔

当村证房遇到拆迁

法律规定:

1、《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

2、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

3、《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见(修正稿)》中规定,关于宅基地使用权纠纷,社员的宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用,长期不变。宅基地上的附着物,如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有,社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后,宅基地的使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。社员不能借口修建房屋,随便扩大墙院,扩大宅基地,来侵占集体耕地,已经扩大侵占的必须退出。

4、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定:征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产,土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

实践中,涉及集体土地上房屋被拆迁的,如果房屋不在非集体经济组织成员名下,房屋被拆迁,涉及赔偿或者产权置换,政府一般不会予以赔偿,法院也不会支持被拆迁人的诉讼请求。如果房屋在非集体经济组织成员名下,法院会基于公平原则给与一定的房屋拆迁赔偿。至于集体经济组织成员村民待遇或者房屋所占宅基地拆迁应得的的利益,根据有关法律规定和实践案例,一般是不会给予被拆迁房屋人的。

集体经济组织成员之间流转房屋在法律允许范围之内,只要买卖双方签订买卖协议并进行相关更名,无论是买卖合同还是拆迁买房人的权益都是被保护的。如果是其他集体经济组织成员购买集体土地上房屋还是城镇居民购买,都要谨慎注意,实践中有很多人购买类似城中村房屋,认为价格便宜,房屋被拆迁,购买的性价比高。

律师在此提醒:购买村证房一旦房屋被拆迁或者涉及其他纠纷,购买人的权益是很难得到保障的。