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农村宅基地房屋买卖合同有效吗?

发布日期:2018-11-05 12:50:11

土地是农民的生存根本,宅基地则是国家给予农民的一项重要的社会福利和社会保障。

根据我国《土地管理法》第十一条明确规定:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。”农民基于村集体组织成员的身份可以获得宅基地使用权,且一户只能拥有一处宅基地。农民获得宅基地应当先行向集体土地所有权人和所属村民委员会提出书面申请,村民委员会批准同意后,经乡镇政府审核、县级政府批准,方可取得集体土地建设用地使用证。

《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。但是随着社会的发展,我国经济发展进入新常态的局势下,一户一宅、面积限定、无偿占有、限制流转等制度安排使农村宅基地使用情况乱象丛生。一方面大量的闲置宅基地无人居住,造成土地资源的严重浪费,另一方面城市化发展进程加速,城市建设用地供给不足,供需矛盾日益突出,形成农村土地低效利用与城市用地紧张的结构性失衡。

 

所以如何让宅基地的制度适应社会经济发展是我国面临的重要问题。将资格权从使用权中分离,形成所有权、资格权、使用权“三权分置”的权属结构是土地产权更加合理化的表现与必然趋势,以农村产权制度改革创新增添乡村发展的新功能。放活宅基地使用权流转、扩大宅基地流转范围、延长宅基地流转期限对于打破城乡二元阻隔、促进农民增收具有重要的现实意义。

在最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的通知中对宅基地有如下规定:(一)关于农村房屋买卖问题,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

根据《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的相关规定:农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理:规定第四点、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。按上述情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

因为长期土地管理制度的制约,农民有宅基地使用权却没有处置权、拥有资产却带不来财产收入。法律与政策与现实的矛盾,使得涉及宅基地的问题变得复杂,在拆迁时也可能因为宅基地房屋买卖合同引发纠纷。如果遭遇纠纷,您可以到北京市盛廷律所寻求专业律师的帮助。