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企业拆迁补偿秘籍,且看律师来说法

发布日期:2018-01-19 10:32:10


原创 2018-01-18 龚鹏菲律师 盛廷征地拆迁律师

随着改革开放经济发展,国家出台相关政策对国有企业进行企业产权制度改革,一些公司在国企改制过程中已合法取得土地及房屋的使用权和所有权,但因历史原因,企业性质及股份等经过多次变更,企业性质复杂。尤其在遇到征收拆迁时,更加难以确定真正的被征收人,也更加容易出现企业的合法权益被侵害、应得的征收补偿被冒领的情况。

 
案件背景

南京某公司经国有企业改制取得土地及房屋的所有权和使用权,企业性质为全民所有制,之后因多种原因又进行过企业改制,但房屋及土地权属登记均未变更。后因公共利益的需要,需要对南京某公司进行征收。拆迁公司在补偿问题上迟迟未与南京某公司协商一致,后在未经南京某公司同意的情况下,直接与南京某公司的上级主管单位南京某商贸公司签订了国有土地上房屋征收与补偿协议。

南京某公司觉得拆迁公司将本属于本公司的拆迁补偿款给了上级主管单位,致使本公司遭受了巨大损失,决定采取法律手段维护公司的合法权益。委托北京市盛廷律师事务所潘金忠、常晓慧两位律师来具体承办案件,为公司争取在房屋征收过程中依法应当获得的安置补偿。

潘金忠、常晓慧律师在接受委托后,认真分析了南京某公司的案件情况,认为南京某公司要想获得合理补偿,首先需要确认拆迁公司与南京某公司上级主管单位签订的征收补偿协议无效。因此,两位律师指导南京某公司依法向南京铁路运输法院提起诉讼,要求确认拆迁公司与某商贸公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》无效。

 
律师说法


签订协议主体为公司,如何确定本案被告?

在提起诉讼的过程中,谁起诉、起诉谁是最重要的因素。行政诉讼法规定,被告必须是行政主体。而在本案中,因拆迁协议是某拆迁公司与南京某商贸公司签订的,均非行政主体,那么,被告又该如何确定呢?根据《国有土地上征收与补偿条例》的相关规定,市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作,房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。南京市某区房屋征收办根据法律法规规定,委托某拆迁公司承担房屋征收与补偿的具体工作,因此,与南京某商贸公司签订征收补偿协议的法律责任,依法应由南京市某区房屋征收办承担。本案的适格被告,应为南京市某区房屋征收管理办公室。


请求确认补偿协议无效,属于行政诉讼的审查范围

在新行政诉讼法及司法解释实施后,已经将房屋征收补偿协议纳入行政诉讼的受案范围。根据《行政诉讼适用解释》的相关规定,公民、法人或其他组织就房屋征收补偿协议提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。因此,南京某公司所提起的要求确认协议无效的诉讼,法院审查的是拆迁公司与南京某商贸公司订立征收补偿协议的合法性,属于人民法院的行政诉讼案件审查范围。


《征收补偿协议》依法应属无效

根据《征补条例》的规定,获得补偿的应当是被征收房屋的所有权人。虽然南京市某开发区会同有关部门形成《会议纪要》认定南京某公司企业性质经多次变更为全民所有制,其上级主管单位为被征收人,但因土地、房屋登记资料均为发生登记变化,仍为南京某公司,因此《会议纪要》所认定的内容,并不能产生法律上权属的变化。

无论南京某公司的公司性质如何,均不改变已登记的国有土地使用权和房屋产权归属于南京某公司的事实。南京某商贸公司系南京某公司的上级主管单位,亦无权替代南京某公司来签订补偿协议。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定,某拆迁公司与某商贸公司签订协议的行为属于无权处分,且没有得到南京某公司的追认。该协议侵犯了南京某公司的合法权益,依法应确认无效。

 
法院判决

最后经过南京铁路运输法院判决,确认南京市某区房屋征收管理办公室所委托的拆迁公司与第三人南京市某商贸公司签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议》无效。在南京某公司公司的征收安置补偿纠纷中,确认征收补偿协议的无效,为公司进行平等协商、获得合理补偿奠定了坚实基础。

企业拆迁涉及土地面积较大、资产较多且情况复杂,上级主管单位、公司性质等各种因素均可能影响企业的征收补偿。因此,建议企业在行政征收过程中遇到征收补偿安置纠纷,应当尽早向专业律师寻求帮助,以尽可能减少纷争,获得合理安置补偿。